媒体视角

作为国家重要工业基地的郑州，近年来也加快了产业转型与城市更新的步伐，棉纺厂、电缆厂、砂轮厂、纺织机械厂、煤矿机械厂等一批老工业存量建筑被盘活，焕发出新的生机。作为城市新的热门地标，郑州芝麻街·1958双创园（下称芝麻街）绝对算得上是郑州老工业区华丽转身的标杆案例。回顾2018年初，上海产业转型发展研究院有幸为郑煤机集团在其中原区的650亩老厂区转型进行总体策划和产业定位，如此大体量的城市更新和产业转型项目，对当时的郑州来说非常具有挑战性，所谓谋而后动，短短几年时间，芝麻街已按照总体方案，用敢为人先的勇气和行动实现了“芝麻开门”。

园区实景◎刘啸，张影枫

1.曾经废弃的老厂房，如今的“郑州798”

芝麻街位于郑州市中原区华山路105号，是1958年“一五”时期建设的郑州煤矿机械厂老厂区。58年前，这里诞生了我国第一台煤矿液压支架，成为“郑煤机”和老郑州人共同的记忆。如今，一台巨型液压支架矗立在芝麻街园区的主入口，将工业时代的记忆融入到丰富多彩的园区生活中。

园区入口 ◎郑煤机集团芝麻街公司

漫步园区中，可以看到改造的建筑保留着原结构框架及立面红砖墙，新建建筑则采用通透玻璃幕墙和灰色不加装饰的墙面，红砖水泥的“旧和重”与玻璃幕墙的“新和轻”，相辅相成，达到一种奇妙的和谐共生状态，再搭配保留下来的1400多棵承载着当年机器轰隆记忆的高大梧桐树，真是处处透露着文艺气息。此外，园区内随处可见的货运铁轨、龙门吊、工业管道、工业标志、特定历史年代的标语等文脉元素都被保留下来，移步换景之间激活了游览者的历史记忆。

◎红砖与金属的对比

老厂房的边界被打开，通过城市路网主动连接城市，与城市资源互通，成为城市公共空间的一部分。被我院项目组强烈建议保留的1.8公里长的老铁路专用线，即将被打造成充满乐趣的环形铁路公园，为园区白领和周边社区居民提供公共活动场地。此外还将建成一座煤矿机械主题的工业博物馆、24小时营业城市书房等。

老厂区遗留的工业元素◎HMD

如今的园区不光有羽毛球馆、篮球馆、智慧跑道、24小时便利店、文艺酒吧、露营咖啡馆等业态，还有超多设计感很强的小店，可谓溜娃、健身、赏景一应俱全，自2020年9月开园以来，吸引了越来越多的游客，成为新晋的网红地标。过去人们可能还会问“郑州的798”在哪里？如今这个城市已找到自己的答案。

2.这个“双创”高地与别人有点儿不一样

《央媒聚焦郑州老厂房变形记》相关报道中一位业内人士这样总结：由曾经亚洲最大的砂轮厂演变而来的郑州二砂文化创意园最大的优势是它有文物级的包豪斯风格建筑群，运作好的话潜力巨大；芝麻街是上市公司郑煤机的老厂区，园区的规划、改造、招商和运营都很到位，入驻的主要是科技公司，和其他园区有所区别；由油脂化学厂改造的郑州记忆良酷油化厂创意园紧邻地铁口，有着极佳的交通优势，目前看入驻的多是餐饮和商业项目，也许能成长为类似成都锦里那样的饮食街......

 旧时光 ◎小红书“272897475”

芝麻街为什么看起来很不一样？一切都要从园区的转型定位开始。项目整体改造前，研究院项目组基于在上海已积累的产业转型与城市更新的丰富经验，结合郑州当地发展背景和产业基础，明确提出项目通过引进和培育新兴产业，“承担起中原区‘一心两翼’模式中的‘一心’职能”，目标是“创造中原地区工业用地转型为产业社区的新地标”，并“树立中原地区工业遗存建筑城市更新的新典范”；而项目的产业定位则以“科创+文创”为两大板块，通过多维度筛选，形成工业设计、节能环保、文化教育、文体休闲等四个领域，并结合实际招商情况，细化到产业的细分领域。

项目整体改造前的产业功能构建规划

3.市场化专业化才能将蓝图化为现实

不同于增量时代的房地产销售思维，在存量时代，更加需要考虑如何让手中的资产能够更好流通、配置和管理，使得这些资产价值最大化。芝麻街园区650亩老厂区的改造从始至终不谈出售，而是选择了100%自持，由郑煤机集团成立全资子公司郑州芝麻街实业有限公司来投资建设运营，不难看出产权方打造可持续“造血”园区的决心。

园区鸟瞰

研究院团队在方案里首创“招商前置、空间定制”的高效落地策略，并针对项目引进提出了4方面建议：一是引进重点核心项目作为产业基础，从而延伸发展周边上下游产业链；二是引入产业功能性平台，带动产业资源导入、提升产业服务能级、激发产业内在活力、联动产业关联发展；三是以联合运营的方式快速导入产业资源，大大缩短产业招商周期，使项目运营快速走上平稳区间；在园区中设立服务中心，响应国家“最多走一次”的企业服务号召，集中为企业提供快速服务。最终在2019年园区一期进入施工阶段时，首开区的8万平方米建筑空间已达100%预招商。

目前，园区内已经聚集了百余家企业，包括中原科技传播中心、河南省煤矿智能化建设创新中心、中原·国际设计谷、滴滴出行、字节跳动相关业务部门、晨罡集团、萱闱堂、3T.WORK共享办公等。

中原·国际设计谷

其中，中原·国际设计谷就是芝麻街中一个具有代表性的“园中园”，也是园区第一家市级众创空间。2020年9月，芝麻街开园后，国内民营设计头部企业上海联创设计集团郑州公司等一群设计企业以“联盟”的形式整租下八千平方米的一个办公区域，每当有大型、综合业务时，它们便捷地匹配资源，共赢发展，逐渐形成创新产业社区模式。截至目前，聚集到设计谷的设计类相关企业已达到50余家，其中还包括中国电子设计研究院这样的国营设计头部企业。

而园区内孵化平台3T.WORK位于园区D11栋，面积共8000平方米，分为孵化器和加速器两个部分，可同时为400家企业提供创业孵化空间，为企业孵化成长提供跨界融合的新环境和新路径，打造一个更广阔便利的创新创业体系。

来源：上海转型发布，作者| 胡珊毓。